📘 一个懂法律的朋友

在路上随手接了张卖房传单，到售楼处看了一眼觉得房子还不错，头脑一热就交了10万元定金，约定一周后签订正式购房合同并补齐尾款。可回家冷静下来，又刷到了地段更好、价格更划算的房源，越想越觉得当初太冲动——这10万定金，还能退回来吗？哪怕少退一点也行啊。

相信不少人在买房时都遇到过类似的纠结。

▎单纯反悔，定金大概率退不了

很多人以为"我只是不想买了，大不了赔点违约金"，但在法律上，"定金"二字自带严格的惩罚规则。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

简单翻译一下：

• 你（买方）不想买了：属于"给付定金的一方不履行债务"，卖方有权不予返还定金，一分钱不退都是定金合法的；

• 卖方不想卖了：属于"收受定金的一方不履行债务"，需要向你双倍返还定金。

回到开头的场景：仅仅因为"看到了更好的房子"而主动放弃购买，属于典型的买方单方违约，按照法律规定，卖方有权不予退还这10万元定金。

▎这两种情况，钱有机会要回来

1.定金数额超过总房款20%的部分，可以退

定金不是想收多少就收多少，法律有明确上限。

《民法典》第五百八十六条规定：定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

举个例子：这套房子总价40万，法定定金上限就是8万元。如果你交了10万，那么其中8万元适用定金罚则，违约不退；超出的2万元属于预付款性质，不产生定金效力，即便你违约，也有权要求卖方退还这2万元。

2.写的是"订金""意向金""诚意金"，可以退

一字之差，天壤之别。很多人分不清"定金"和"订金"，但在法律上完全是两码事：

• 定金：法定担保方式，适用定金罚则。买方违约不退，卖方违约双倍返还；

• 订金/意向金/诚意金：普通预付款，无担保效力。无论哪方反悔，原则上都应全额退还。

如果你的收据、合同上写的不是"定金"而是"订金""认购金""诚意金"，并且没有约定"违约不退"的定金性质，那么即便你反悔不买，也有权要求全额退款。

▎想"少退一点"？

很多人会问："我知道我违约不对，那能不能跟对方商量少扣一点，退我一半也行？"

从法律层面来说，定金罚则是刚性规则，卖方有权利全额没收，没有"必须少退一点"的法定义务。但在实践中，并非完全没有协商空间：

    • 如果房屋紧俏、卖方不愁卖，且你反悔并未给对方造成实际损失，部分卖家或开发商愿意酌情退还部分款项，以尽快了结纠纷、另行出售；

    • 如果定金数额较高、违约时间较短，通过法务介入协商，也有机会争取退还部分款项。

协商是情分，不退是本分。不要抱着"闹一闹就能退"的心态，更不要采取过激手段，反而给自己惹来麻烦。

▎真正能全额退定金的合法情形

除了上面说的超额部分和"订金"情形，以下几种情况即便写了"定金"，你也有权要求退还：

1. 卖方违约：比如房子被抵押、查封无法过户，或者卖方临时涨价、拒绝出售，此时不仅能退定金，还能主张双倍返还；

2. 不可归责于双方的事由：比如突发政策变化导致失去购房资格、因不可归责于双方的原因导致银行贷款审批不通过且合同无相反约定等，双方均无过错的，定金应予返还；

3. 双方就主合同条款未能协商一致且不可归责于任何一方：如果定金只是"订约定金"，后续正式购房合同的核心条款（如付款方式、交房时间）谈不拢，且不能归责于任何一方，定金应当退还。

▎交定金前一定要做好这几点

1. 看清收据上的字：是"定金"还是"订金"，一字之差损失巨大；

2. 算好20%的红线：定金超过总房款20%的部分，法律不保护；

3. 口头承诺不算数：所有约定一定要落实在书面上；

4. 不要冲动交钱：看房当天就交定金最容易后悔，至少给自己24小时冷静期。

买房是人生大事，动辄几十万上百万的交易，一步走错可能就是数万甚至十几万的损失。